截至目前，多個城市已不再對新建商品住房銷售價格進(jìn)行指導(dǎo)，即取消銷售限價，房價逐漸市場化。比如，鄭州市明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可自主定價銷售商品房。

接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士和專家表示，取消新建商品房指導(dǎo)價給予開發(fā)商更大的定價自由空間，可以更好地提高去化率和回款率。另外，也鼓勵市場“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”，提升優(yōu)質(zhì)項目的盈利空間與預(yù)期。

“金九銀十”降價促銷力度可能加大

7月的最后一天，鄭州宣布取消商品房指導(dǎo)價。8月初，信陽也官宣取消商品住房銷售價格指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)可自主定價銷售商品房。

克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，事實上，在房價方面，很多城市早就是房企自主定價了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年至今，至少已有11個城市取消或放松限價，如沈陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。之前，成都、合肥等熱點城市也出臺了類似政策。

泰禾集團(tuán)副總裁全忠對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，取消新建商品房指導(dǎo)價政策很好，應(yīng)該由市場調(diào)節(jié)的盡量回歸市場。

“限價的作用是，在市場上升期可以有效抑制房價上漲，在市場下行期則可防止房價過快下跌。”丁祖昱指出，在當(dāng)前多地取消或放松限價的趨勢下，未來新房價格也將逐步回歸市場化。

建誠智庫首席研究員何田在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，從樓市最新數(shù)據(jù)來看，樓市政策仍需要持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。8月15日，國家統(tǒng)計局公布了1—7月全國房地產(chǎn)市場基本情況，7月份，全國商品房銷售面積下降18.6%、銷售額下降24.3%，降幅依然較大。

雖然商品房銷售已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)降幅收窄，但房企投資額下降10.2%，施工下降12.1%，降幅比上月都擴(kuò)大了0.1個點；已完工還沒賣出的房子高達(dá)7.4億平方米，在歷史高位上繼續(xù)上升，顯示出房企投資信心不足，供需不平衡態(tài)勢仍在持續(xù)。

何田對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，樓市即將迎來“金九銀十”，取消新建商品房指導(dǎo)價之后，預(yù)計房地產(chǎn)企業(yè)推盤力度將加大，將會積極主動促銷，降價和促銷力度有可能加大，以把握階段性去化熱點，提升全年業(yè)績。

丁祖昱認(rèn)為，取消新建商品房指導(dǎo)價，一方面能夠給予開發(fā)商更大的定價自由空間，可以更好地提高去化率和回款率，另一方面鼓勵市場“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”，提升優(yōu)質(zhì)項目的盈利空間與預(yù)期。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，限價政策帶來的負(fù)面影響進(jìn)一步凸顯。價格倒掛使得市場價格體系出現(xiàn)了扭曲，無法真實反映市場的供求關(guān)系和價值。在這種情況下，市場信號失真，不利于市場的健康發(fā)展，違背了政策初衷；限制價格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。與此同時，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。在多種因素的影響下，各地對限價政策進(jìn)行了優(yōu)化。

在陳文靜看來，取消銷售限價有助于企業(yè)合理定價去庫存，幫助企業(yè)加快回籠資金，緩解資金壓力。

某地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張巖在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，實際上，不少項目早已降價，因此，取消新建商品房指導(dǎo)價短期內(nèi)不會給市場帶來太大波動。

短期市場不會有太大變化

在市場低迷的情況下，取消商品住房銷售價格指導(dǎo)后，是否會對市場產(chǎn)生更加不利的影響？從中國經(jīng)濟(jì)時報記者調(diào)查來看，不必過多擔(dān)憂。有房企相關(guān)人士對中國經(jīng)濟(jì)時報記者明確表示，“我們的項目不會降價，因為降價不是好辦法。”

對于取消新建商品房指導(dǎo)價后，某些區(qū)域比較稀缺的項目房價會不會上漲也引發(fā)關(guān)注。有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，取消新建商品房指導(dǎo)價后，不排除個別稀缺項目漲價，但整體來看，放開價格限制后，短期內(nèi)房價不會普遍上漲。

唐山市某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人甄力在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，實際上，過去樓市實行的指導(dǎo)價對于限制房價的上漲和下跌作用都是有限的。不過，現(xiàn)在多地取消新房指導(dǎo)價表明了一種積極態(tài)度。

同時，甄力也透露房企不太愿意降價。“現(xiàn)在像唐山這樣的三、四線城市，房價應(yīng)該到底部了。如果房企降價，只是解決現(xiàn)金流問題。”

在北京周邊從事房地產(chǎn)銷售工作的侯超對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，樓市低迷與大經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，當(dāng)前提振市場信心是關(guān)鍵。

全忠告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，取消新建商品房指導(dǎo)價給房地產(chǎn)市場帶來的好處是，房企可以根據(jù)產(chǎn)品的市場接受度，采取相應(yīng)的靈活應(yīng)對策略，加大銷售力度。在房地產(chǎn)市場供大于求的情況下，“以價換量”是大勢所趨。

陳文靜認(rèn)為，多地取消銷售限價，價格回歸市場更有利于開發(fā)企業(yè)打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品，是積極響應(yīng)政策鼓勵企業(yè)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。

從不同城市房價趨勢來看，一線城市短期房價仍有下行壓力，但隨著限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)，房價依然具備支撐力，有望逐漸筑底恢復(fù)。整體來看，當(dāng)前房價筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。

丁祖昱也認(rèn)為，取消新建商品房限價后，短期來看，房地產(chǎn)市場不會有太大變化，到今年年底的時候再觀察一下，或許能見分曉。